2026-05-20
据新华社消息，中共中央政治局4月28日召开会议，作为“十五五”规划开局之年的首次关键性经济会议，此次会议对一季度经济态势给出了“起步有力、好于预期”的积极定调。
会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。17个字定调了下一阶段的房地产政策导向。与2024年9月“促进房地产市场止跌回稳”和2025年底“着力稳定房地产市场”相比，表述的约束条件进一步收紧。
此次会议的措辞发生了微妙而关键的变化。从“止跌回稳”到如今的“努力稳定房地产市场”，是决策层对当前楼市复杂态势的深刻洞察与政策定力的体现。
政策定调：从“稳住”到“努力”
会议对房地产的表述为：“要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。” 这一表述的关键变化在于：
关键词演变：从2024年“促进房地产市场止跌回稳”，到2025年底“着力稳定房地产市场”，再到本次“努力稳定房地产市场”。
“努力”的深意：相较于“着力”，“努力”一词更强调持续性、主动性和全局性，意味着政策不仅要托底，更要主动作为、久久为功，将稳定市场视为一项长期工作。
当前市场：已现“止跌”迹象，但基础尚不牢固
当前市场并非全面回暖，而是处于“有企稳迹象，但远未到乐观”的筑底阶段。
数据表现
新房市场：2026年一季度，全国新建商品房销售面积同比下降约一成，销售额降幅更大，表明新房市场整体仍偏弱。
二手房市场：核心城市率先回暖。截至4月27日，北京、上海二手房累计成交量同比分别增长约15%和22%，价格也出现企稳迹象。
核心矛盾
结构分化：市场回暖呈“点状分布”，核心城市优于三四线，二手房优于新房。
开发端承压：房企资金压力依然较大，开发投资、新开工等指标仍在下滑，这是当前风险的核心。
因此，“努力稳定”的定调，正是为了巩固来之不易的企稳迹象，防止市场反复，并为化解风险留出空间。
核心抓手：为何是“城市更新”？
会议将“努力稳定房地产市场”与“扎实推进城市更新”并列，标志着稳楼市思路的重大升级。城市更新被置于“防范化解重点领域风险”的同一段落，意味着它已成为化解房地产风险、稳定市场的关键抓手。
短期作用：托底投资与需求
对冲投资下滑：通过老旧小区改造、城中村改造等，直接带动建筑、建材等行业投资，对冲房地产开发投资的下滑压力。
创造有效需求：通过“以旧换新”、改善居住环境等方式，将潜在需求转化为实际交易，盘活存量房市场。
长期作用：构建新发展模式
转向存量提质：我国城镇住房存量巨大（约350亿㎡），每年约2%的折旧率（约7亿㎡）将创造持续的更新需求。城市更新顺应了这一从“有没有”到“好不好”的转变。
培育新动能：推动房企从“开发销售”向“持有运营”转型，发展“好房子、好小区、好社区、好城区”，构建房地产发展新模式。
政策工具箱：短期与中长期结合
“努力稳定”将通过一系列具体政策工具来实现，形成短期托底与中长期转型的组合拳。
短期：需求端精准发力
地方新政：深圳、广州等地已出台新政，通过优化限购、提高公积金贷款额度（如广州提至360万元）、发放“卖旧买新”补贴等方式支持刚需和改善性需求。
政策工具：各地普遍采用优化公积金、发放购房补贴、支持“以旧换新”等政策，其中公积金政策是首选，今年以来已出台超150条相关措施。
中长期：供给端与制度变革
存量盘活：收购存量商品房用作保障性住房，控制新增建设用地，从源头上稳定供给预期。
“好房子”建设：住建部已发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，各地也纷纷出台细则，提升住房品质。
新模式构建：通过“租购并举”、现房销售试点、完善住房金融体系等，推动行业向新发展模式平稳过渡。
预期决胜：市场与行业的未来走向
“努力稳定”的深层含义，是为市场提供一个可预期的稳定环境，引导长期预期回归理性。
对市场：告别“强刺激”，进入“新常态”
政策底已现：政策已从“应急托底”转向“长效治理”，行业进入“提质增效、供求平衡”的新阶段。
告别“强刺激”：政策思路是“托而不举”，避免重走依赖房地产的老路，而是通过城市更新、好房子建设等培育内生动力。
预期管理：通过稳定政策，引导市场形成“房价不会大起大落，行业不会硬着陆”的理性预期。
对行业：加速出清与转型
加速优胜劣汰：政策将推动资源向稳健的优质房企集中，加速出清高杠杆、低质量的房企。
转向高质量发展：房企的核心竞争力将从“拿地-盖房-快周转”转向产品力、服务力和运营能力。
重塑行业认知：房地产将回归“重要但不唯一”的民生行业定位，其角色从“经济发动机”转变为“经济稳定器”。